Interesy osób trzecich w Prawie budowlanym, czyli jakie prawa mają sąsiedzi inwestora. Autor: Agnieszka Kubacka Obowiązek zapewnienia osobom trzecim, których nieruchomości znajdują się w obszarze oddziaływania obiektu, dostępu do drogi publicznej jest wprost wskazany w art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego. W Prawie budowlanym zawarto W Polsce już od pewnego czasu obserwujemy zmianę modelu spędzania czasu we własnych mieszkaniach. Coraz bardziej widoczna jest chęć integracji z lokalną społecznością i budowanie wspólnej tożsamości, a w tych procesach bardzo ważną rolę odgrywają części wspólne – miejsca, w których każdy lokator może spędzić wolny czas, zrelaksować się czy zaspokoić swoje Gmina nie ma pełnej swobody w określaniu przeznaczenia i zasad zagospodarowania poszczególnych obszarów położonych na jej terenie – orzekł sąd. Jakie części budynku należą do nieruchomości wspólnej? Czy to możliwe, żeby dźwig osobowy został zaliczony do nieruchomości? Aktualizacja: 23.02.2009 00:42 Publikacja: 23.02.2009 00:42 Spółdzielnia mieszkaniowa sprawuje zarząd nieruchomościami wspólnymi, których jest współwłaścicielem, także wówczas, gdy w budynku znajdują się lokale stanowiące własność innych osób. Jest to jednocześnie uprawnienie i obowiązek spółdzielni mieszkaniowej, wynikający wprost z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zarząd nieruchomością wspólną przez Prawo rękojmi a usterki części wspólnych. Prawo wyłącznego korzystania z części wspólnych a rękojmia. Części wspólne nieruchomości są, podobnie jak sam lokal mieszkalny, objęte pięcioletnią rękojmią na nieruchomości, a dwuletnią na ruchomości (np. klimatyzacja). Terminy te liczone są od momentu przekazania kluczy do UJ8K. Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 29 listopada 2019 r., sygn. akt II C 524/17. O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 11 października 2012 roku, sygn. akt I ACa 507/12). Możliwość zaskarżenia uchwały, gdy narusza ona interesy współwłaścicieli nieruchomości, koresponduje z głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych i celem samej ustawy, jakim jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie. Ponieważ celowi temu służy prawidłowe zarządzanie nieruchomością, poprzez wprowadzenie możliwości zaskarżenia uchwały z powodu naruszenia zasad prawidłowego zarządu, ustawodawca umożliwia każdemu z właścicieli dyscyplinowanie pozostałych właścicieli lokali, gdyby postanowili oni zaniechać czynności koniecznych do utrzymania nieruchomości w dobrym stanie technicznym albo postanowili wstrzymać się od ponoszenia niezbędnych kosztów itp.(…) Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wskazuje, że w części mieszkań budynku dokonano prac remontowych w zakresie instalacji kanalizacyjnej, zwłaszcza w niedawno wyremontowanym lokalu mieszkalnym nr (...) położonym na kondygnacji poniżej strychu, natomiast tworzenie przestrzeni mieszkalnej w zakresie 3-4 mieszkań na strychu (...) wymagałoby kolejnej przebudowy pionów kanalizacyjnych, co niewątpliwie wiązałoby się z ingerencją w lokale położone na niższych kondygnacjach, albowiem na poziomie poddasza znajduje się jeden pion wody zimnej, z którego będą zasilane dwa mieszkania. Dla pozostałych mieszkań należy zmodernizować pion znajdujący się na trzecim piętrze. Istnieje zatem konieczność przedłużenia pionu wodociągowego z trzeciego na czwarte piętro. Skoro zatem sami lokatorzy mieszkań położonych na niższych kondygnacjach budynku nie zgłaszają awarii oraz we własnym zakresie wykonali remonty niezbędnych elementów instalacji oraz lokali mieszkalnych, to w ocenie Sądu nie może budzić wątpliwości brak zgody lokatorów na przebudowę pionów kanalizacyjnych, z którą wiązałaby się ingerencja w ich lokale niwecząca ich dotychczasowe nakłady oraz ryzyko wystąpienia awarii. Obawy właścicieli lokali nie dotyczyły jedynie przebudowy pionów kanalizacyjnych, ale także ingerencji w budynek jako taki, bowiem zamierzenia powódki dotykały tak istotnej kwestii jak strop. Przebudowanie lokalu niemieszkalnego (...) w taki sposób, aby powstały 3-4 lokale mieszkalne musi wiązać się z ingerencją w strop, a jak już wskazano powyżej przebudowa lokalu (...) doprowadziłaby do osiągnięcia wartości ok. 94 % stanu granicznego nośności i stanu granicznego używalności, co jest niedopuszczalne. Zdaniem Sądu należy mieć na uwadze, że lokal niemieszkalny (...) znajduje się w zabytkowej kamienicy i każda ingerencja w strukturę budynku może okazać się dla nieruchomości, jak i jej mieszkańców katastrofalna w skutkach. Nie można zatem bagatelizować ryzyka osiągnięcia krytycznych wartości dla stanu nośności i używalności budynku. Zdaniem Sądu cofnięcie zgody powódce na przebudowę poddasza w sposób wskazany przez powódkę, w zaistniałym stanie faktycznym, nie budzi żadnych wątpliwości, co więcej jest wyrazem dbałości o prawidłowe gospodarowanie nieruchomością wspólną i przejawem realizacji wspólnego interesu właścicieli, wyrażającym się w utrzymaniu należytego stanu wspólnej nieruchomości. Nawet gdyby czynić zarzut, że przecież właściciele pozostałych lokali od samego początku wiedzieli o dostępnej dokumentacji i pierwotnie podjęli uchwałę o wyrażeniu zgody na przebudowę poddasza przez powódkę, to nie może on się ostać, albowiem w § 4 uchwały z 9 lutego 2017 r. wprost wskazano, że wyrażona zgoda jest uwarunkowana nienaruszalnością konstrukcji budynku, a i sama powódka jeszcze przed nabyciem nieruchomości wiedziała, że wystąpią problemy z pionami kanalizacyjnymi i stropem. Natomiast powódka niewątpliwie poczyniła starania o realizację planowanej przebudowy poprzez zlecenie wykonania licznych projektów architektonicznych, instalacyjnych, pozyskanie wytycznych od właściwych organów, a także przystała na zmiany w projekcie poprzez redukcję ilości mieszkań oraz spełniła inne warunki, jednakże w przypadku wystąpienia ryzyka ingerencji w konstrukcję budynku, powyższe nie może uzasadniać uchylenia spornej uchwały, albowiem w niniejszym przypadku, udzielenie ochrony prawnej powódce musiałoby wiązać się z istnieniem co najmniej znacznej dysproporcji pomiędzy potrzebą ochrony interesu powódki a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą, przy czym dysproporcja wystąpić winna po stronie powódki. Mając na uwadze powyższe rozważania, Sąd uznał, że podjęcie zaskarżonej uchwały obiektywnie nie godzi w uzasadniony interes powódki. Prawo właścicieli lokali do zaskarżania uchwał nie oznacza jednak, że mają oni możliwość wymuszania na drodze sądowej, by wspólnota podjęła uchwałę określonej treści. Do kwestii tej odniósł się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 lutego 2002 r., I CKN 489/00, w którym stwierdził: „Przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali regulujące zarząd nieruchomością wspólną nie przewidują możliwości zobowiązania przez sąd wspólnoty mieszkaniowej do podjęcia uchwały o określonej treści". Wobec braku spełnienia przesłanek z art. 25 ustawy o własności lokali, powództwo podlegało oddaleniu w całości. ... -11-29_001 Witam! Jestem posiadaczem mieszkania własnościowego na parterze z podległymi mu gruntami. Do mieszkania przydzielony jest grunt w formie ogródka ok 200m2 ( zamiast balkonu ) ogrodzony płotem z siatki, który należy do wspólnoty mieszkaniowej. Postawiłem na tym ogródku drewniany domek na rowery, narzędzia ogrodowe itp. o powierzchni i wysokości Oczywiście odzew niezadowolenia sąsiadów był natychmiastowy - nie do mnie tylko do zarządcy, tak mi powiedział zarządca! Domek stoi na betonowych bloczkach i nie jest trwale związany z ziemią. Starałem się o zgodę pisemną ale mi odmówiono podając że potrzebna jest 100% zgoda wszystkich właścicieli mieszkań wspólnoty co jest rzeczą nie realną gdyż jest dużo mieszkań jest wynajętych i nie ma z tymi właścicielami kontaktu a mieszkań we wspólnocie jest ponad 180. Ogródek jest tylko do mojego użytku i inni członkowie wspólnoty nie mają do niego dostępu. Czy muszę mieć zgodę na taki domek? Czy czeka mnie rozbiórka! Często spotykanym i komentowanym w internecie problemem, z którym mierzą się członkowie wspólnot mieszkaniowych jest ingerencja w części wspólne budynku przez jednego z mieszkańców bloku. Przykładem może być połączenie dwóch lokali w jeden. Nie wszyscy wiedzą, że tego typu ingerencje wymagają zgody pozostałych lokatorów, która musi być wyrażona w formie uchwały. W zależności od rodzaju wykonywanych robót budowlanych, konieczne może być również uzyskanie pozwolenia na budowę lub dokonanie odpowiedniego zgłoszenia. Co, jeśli wykonujący roboty nie uzyska zgody pozostałych mieszkańców albo w ogóle o nią nie wystąpi, a przy okazji pominie jeszcze obowiązek zgłoszenia do odpowiedniego organu? Jakie konsekwencje mogą spotkać tę osobę i jakie roszczenia mogą przysługiwać pozostałym mieszkańcom? Na te pytania odpowiedziała Katarzyna Kosicka-Polak, partner w kancelarii MKZ Partnerzy. Ostatnio do kancelarii zgłosiła się pewna wspólnota mieszkaniowa, w której doszło do opisanej sytuacji. Właściciel dwóch lokali znajdujących się na ostatnim piętrze w bloku nie powiadomił pozostałych mieszkańców, że zamierza je połączyć. Remont obejmował przebicie ściany nośnej, kompletną zmianę położenia instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i wentylacyjnej. Właściciel nie zawiadomił również odpowiedniego organu budowalnego. Wspólnota, w obawie o naruszenie konstrukcji budynku i możliwość wystąpienia niechcianych konsekwencji związanych ze zmianami w powyższych instalacjach, skontaktowała się z właścicielem, prosząc go o zaniechanie prac. Nie przyniosło to spodziewanego skutku, dlatego sprawa została zgłoszona do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z wnioskiem o sprawdzenie prawidłowości wykonywanych robót i w zależności od dokonanych ustaleń, o nałożenie odpowiedniej sankcji. W tym miejscu wskazać należy, iż istnieje kilka rodzajów robót budowlanych. W tym przypadku omawiana jest przebudowa, czyli zmiana warunków technicznych lub techniczno-użytkowych budynku lub jego części, która nie prowadzi do zmiany takich jego elementów jak: kubatura, wysokość, szerokość, liczba kondygnacji itp. Jeżeli właściciel dokonuje zmian, które „zamykają się” w obrębie jego lokali i nie oddziałują „na zewnątrz” budynku, wykonywane przez niego roboty budowlane należy kwalifikować właśnie jako przebudowę. Co również istotne, przebudowa nie mieści się w pojęciu „budowy”, rozumianej jako wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. To z kolei oznacza, że w razie wykonywania przebudowy bez odpowiedniego pozwolenia/zgłoszenia, do tego rodzaju robót nie stosuje się przepisów, które ustanawiają możliwość następczego ich „zalegalizowania”, a gdy nie dojdzie ono do skutku, wydania nakazu rozbiórki/przywrócenia stanu poprzedniego. Wynika to z faktu, że wspomniane przepisy odnoszą się do „budowy”, do której jak wyżej wspomniano, „przebudowa” się nie zalicza. Dlatego też Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego mógł w omawianej sprawie „jedynie” zobowiązać właściciela lokali do przedłożenia ocen technicznych wykonanych przez niego robót. Po stwierdzeniu, że roboty te nie naruszają konstrukcji budynku, nie powodują zagrożenia dla mienia i ludzi oraz że są zgodne ze sztuką budowlaną, odstąpił od nałożenia dalej idących obowiązków, w tym sankcji, na właściciela. Z uwagi na wspomnianą lukę w przepisach organ budowlany nie miał możliwości nałożenia grzywny lub wymierzenia innej kary na inwestora. Pomimo niedopełnienia żadnych formalności związanych z przebudową, właściciel nie poniósł praktycznie żadnej odpowiedzialności. Jednakże brak sankcji administracyjnej lub karnej nie oznacza jeszcze dla właściciela żadnych skutków prawnych na przyszłość. Brak stosownej zgody pozostałych mieszkańców może powodować problem związany z „uporządkowaniem” stanu prawnego nowopowstałego lokalu (stanowiącego formalnie 2 odrębne przedmioty własności). Istnieje ryzyko, że przełoży się to na takie kwestie jak możliwość sprzedaży lokalu, jego darowania, obciążenia, itd. Ponadto każdy ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej może wystąpić do sądu z żądaniem przywrócenia „przebudowanej” nieruchomości wspólnej do stanu poprzedniego. Kluczowe jest słowo „wspólnej”, dlatego że w toku ewentualnego postępowania, sąd nie będzie mógł wydać orzeczenie dotyczącego tych części budynku, które stanowią wyłączną własność niepokornego właściciela. Opisane konsekwencje nie są zbyt uciążliwe. W zależności od znajomości przepisów przez właściciela realizującego przebudowę i jego umiejętności korzystania z nich, może on dodatkowo zmniejszyć skutki, by były praktycznie nieodczuwalne. Powyższa sprawa jest o tyle ciekawe, że pokazuje braki odpowiednich rozwiązań legislacyjnych, które mogłyby w lepszy sposób zabezpieczyć interes współwłaścicieli. Opinia prawna dotycząca sposobu udzielania zgody na korzystanie z części wspólnych niniejszej opinii prawnej jest rozstrzygnięcie następującego zagadnienia prawnego:Wspólnota Mieszkaniowa otrzymała wniosek od właściciela chcącego uzyskać zgodę na zajęcie części powierzchni patio przy swoim balkonie na lekką konstrukcję w postaci podestu i schodów. Czy w związku z powyższym Wspólnota Mieszkaniowa może wyrazić zgodę na korzystanie z części wspólnych? Jeżeli tak, to w jaki sposób?Podstawa prawna Opinii– Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( 1994 nr 85 poz. 388)Analiza prawna – czym są części wspólne nieruchomości?Zgodnie z art. 3 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowią części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Pomieszczenia przynależne stanowią natomiast części składowe lokalu mieszkalnego, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały, a nawet były położone poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, byleby tylko znajdowały się w granicach nieruchomości gruntowej (art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali). Pomieszczenia przynależne, jako części składowe lokalu mieszkalnego, dzielą los prawny samego lokalu, przez co nie mogą stanowić nieruchomości wspólnej definiowanej w art. 3 ust. 2 ustawy. Oprócz pomieszczeń przynależnych, które służą zaspokajaniu innych potrzeb niż mieszkalne, poza lokalem mogą znajdować się także pomieszczenia służące zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych. Jeżeli służą takim celom to, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 ust. 2 stanowią pomieszczenia pomocnicze mieszkaniowa i jej możliwości decyzyjneWspólnota mieszkaniowa nie ma kompetencji do wkraczania w sferę cudzej własności, a przez to nie może podejmować żadnych decyzji co do przeznaczenia czy sposobu korzystania z pomieszczeń, które nie stanowią nieruchomości wspólnej. Przedmiotem współwłasności są tylko te części nieruchomości i urządzenia, które nie są związane z korzystaniem wyłącznie z jednego lokalu. Zważyć należy, że zgodnie z art. 12 ust 1 właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem oraz w sposób nieutrudniający korzystanie przez innych współwłaścicieli (art. 13 ust 1 Właściciel lokalu może korzystać z całej nieruchomości, a nie tylko z części odpowiadającej przynależnemu udziałowi, byleby tylko w sposób określony w powołanych wyżej sytuacji gdy jeden z właścicieli lokali, z wyłączeniem pozostałych, korzysta z pomieszczeń stanowiących część wspólną budynku, właściciele mogą zezwolić na taki sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, nawet gdy przydzielona do wyłącznego użytku część przekracza jego udział właścicielski. Taką formę korzystania winna regulować umowa na podstawie której określony zostanie sposób korzystania z rzeczy wspólnej, a nie umowa najmu, istotą której jest korzystanie z cudzej rzeczy. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia r. (III CZP 59/07) orzekł, że określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych nieruchomości w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą takiej sytuacji wspólnota, która w sprawach przekraczających czynności zwykłego zarządu podejmuje decyzję w formie uchwał, może wyrazić zgodę na zawarcie z właścicielem umowy regulującej korzystanie z nieruchomości wspólnej poprzez przyznanie właścicielowi lokalu prawa do wyłącznego korzystania z określonych pomieszczeń i upoważnić zarząd do podpisania z tym właścicielem umowy, ustalając również kwestie finansowe związane z korzystaniem z nie wymaga aby zgoda była wyrażona w określonej formie prawnej, zatem może zostać udzielona w trybie przewidzianym ustawą o własności lokali, czyli w drodze uchwały lub indywidualnego zbierania głosów. Uchwały (art. 23 ust 2 zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Natomiast należy pamiętać, że pełnomocnictwo do reprezentowania wspólnoty powinno mieć taką samą formę jakiej prawo wymaga dla danej umowy. W przypadku gdy wspólnota mieszkaniowa powołała zarząd, organ ten może przystąpić na mocy uchwały lub pisemnego zbierania głosów do umowy w imieniu wspólnoty bez osobnego też: Zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi – Warszawa1. W myśl przepisów dotyczących prawa do własności lokali wspólnota mieszkaniowa w drodze umowy zawartej z właścicielem nieruchomości może wyrazić zgodę na korzystanie z części wspólnych, w tym wypadku na postawienie konstrukcji w postaci podestu i Zgoda powinna być wyrażona w formie Agata KamińskaRadca @ Czy sąsiad miał prawo zawłaszczyć część wspólną nieruchomości? Po analizie przedstawionego stanu faktycznego sprawy należy wskazać, iż aby odpowiedzieć na Pana pytanie, muszę odwołać się do regulacji ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 z późn. zm.). Jak podaje przepis art. 3 ww. ustawy: „Art. 3. 1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. 2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Pojęcie „części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali” rozwinął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 2 grudnia 1998 r. (I CKN 903/97). SN stwierdził, że „współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości, i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale. Współwłasność taką stanowią np. służące do wspólnego użytku właścicieli lokali klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia gospodarcze o specjalnym przeznaczeniu, jak pralnie, suszarnie, przechowalnie wózków dziecięcych itp.”. Mając zatem powyższe na uwadze, należy wskazać, iż nie jest konieczne sądowne określanie zakresu części wspólnych nieruchomości, gdyż są one określone już przez samą ustawę. Prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej W celu rozwiązania zaistniałego sporu z sąsiadem – bezprawnie przywłaszczającym sobie części wspólne nieruchomości – konieczne byłoby wystąpienie przez Pana do sądu z wnioskiem o nakazanie umożliwienia korzystania z tych części wspólnych budynku. Zgodnie bowiem z przepisem art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali – właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Ponadto przepis art. 206 Kodeksu cywilnego stanowi: „Art. 206. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”. Uzyskane w drodze ww. wniosku orzeczenie sądu pozwalałoby Panu – w razie jego niewykonywania przez sąsiada – wystąpić na drogę egzekucji komorniczej oraz żądać ukarania sąsiada grzywną z tytułu niestosowania się do decyzji sądu. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼

ingerencja w części wspólne nieruchomości